מכרתם דירת מגורים בתל אביב? מזל טוב! בסבירות גבוהה אתם עומדים לקבל דרישת תשלום בגין היטל השבחה!!!
מכרתם דירת מגורים בלב תל אביב, קיבלתם את המחיר שביקשתם, הרווחתם בעסקה ואתם מאוד מרוצים! אבל, קחו בחשבון שאתם עלולים לקבל דרישת תשלום בגין היטל השבחה.
במאמר הקרוב ברצוני להציג דוגמא לדרישת תשלום היטל השבחה שהוגשה בגין מכירת נכס המהווה דירת מגורים פשוטה בתל אביב, הוגשה שומה נגדית והתקבלה הכרעת שמאי מכריע שהפחיתה בצורה משמעותית את הדרישה המקורית.
המאמר מתבסס על שומה מכרעת שנערכה על ידי השמאי אבישי זיו, שמאי מכריע לפי חוק התכנון והבניה, בתאריך 01/03/2020.
דירת מגורים
הנכס שבנדון מהווה דירת מגורים הממוקמת ברח' ויצמן 129 בתל אביב, הדירה ממוקמת במפלס קומת הקרקע בבנין מגורים ותיק בן 3 קומות מעל קומת עמודים / קרקע ומקלט, אשר נבנה בסוף שנות ה- 50 של המאה הקודמת, בבנין 16 יח"ד ואין פתרון חניה, שטח החלקה ברוטו עליה בנוי הבנין 774 מ"ר.
הדירה שבנדון ממוקמת בקומת הקרקע בשטח רשום של 105.25 מ"ר, הדירה נמכרה בתאריך 01/01/2019 (לפי נתוני השומה המכרעת תמורת 5,250,000 ₪).
על החלקה חלות תוכניות בנין עיר שונות, לרבות תוכנית מתאר מקומית שפורסמה למתן תוקף בתאריך 30/05/2018 – תוכנית מס' תא/3729/א' – תוכנית רובע 4. מטרת התוכנית לעודד התחדשות עירונית במרכז העיר תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים על ידי קביעת מסגרת זכויות בניה מחייבת לבנייני מגורים בתחום הרובע.
שווי דירה
בקביעת שווי מצב קודם לקח בחשבון שמאי המשיבה (עיריית תל אביב) את הנתונים הבאים:
- שווי מ"ר בנוי למועד הקובע הינו בגבולות של 40,000 ₪. שווי מ"ר קרקע מבונה נקבע בסך 25,000 ₪.
- השימוש הטוב והיעיל הינו המגרש כריק ופנוי ולפיכך החלופה המיטבית הריסת הבנין הקיים ובניה חדשה.
- החלק היחסי של הדירה הנדונה ברכוש המשותף – 9.17%.
- הפחתה בגין אי זמינות להוצאת היתר בניה לרבות בעיית המושאע – דחיה של 7 שנים בשיעור היוון של 6%.
- תוספת בגין שימוש ביניים בנכס עד לקבלת היתר בניה.
- מקדם 1.2 לקומת קרקע בגין האפשרות להצמדת מרתפים לדירות בקומת הקרקע ומקדם 1.2 לקומת הגג לאור האפשרות להגבהת הקומה ל – 4.5 מ' והאפשרות להקמת בריכת שחיה על הגג.
היטל השבחה
מניתוח התב"ע ושימוש בכל ההנחות המפורטות לעיל קבע שמאי הועדה שניתן להקים בנין מגורים חדש הכולל 7 קומות בשטח של 417.00 מ"ר בכל קומה, קומת גג תחתון בשטח של 362.00 מ"ר, מעל קומת כניסה וקומת מרתף (בשטח של 362.00 מ"ר בכל קומה).
התשלום היחסי המיוחס לדירה שבנדון בגין היטל השבחה למועד הקובע בהתאם לפרסום התוכנית נקבע בסך 654,884 ₪ – שימו לב שמדובר בסכום גבוה מאוד ביחס למחיר המכירה של הנכס, זאת היתה דרישת הועדה !!!!.
השמאי המכריע לקח בחשבון בשווי מצב קודם את תרומת תמ"א 38 ומסמך מדיניות לשווי הנכס הנובעת מהפוטנציאל לקבלת הזכויות האמורות, כשהוא מתבסס על החלטת ועדת הערר בעניין "רון צין" אשר קבעה שיש להביא בחשבון את תרומתה של התמ"א לשווי הנכס, ככל שזו קיימת (ערר ת"א 85143/13 רון צין נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ר"ג).
סיכום
לסיכום – לאחר הגשת שומה נגדית השמאי המכריע קבע היטל השבחה בסכום של 300,625 ₪, המהווה הפחתה בשיעור של כ – 45% מדרישת התשלום המקורית של הועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב !!!!.
שימו לב,
בעסקת מכר רגילה של דירת מגורים קחו בחשבון שייתכן ויחול היטל השבחה, חשוב ואפשר לקבל אומדן מוקדם לגבי גובה ההיטל שיידרש, במידה וכן ביצעתם עסקת מכר וקיבלתם דרישת תשלום, אל תהססו להתייעץ עם שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה שיבחן את האפשרות להפחית מדרישת התשלום המקורית!!!.
[…] במקרים רבים בעל נכס שנדרש לתשלום היטל השבחה מוותר מראש על האפשרות לערער על שומת הועדה המקומית […]