חשיבות השמאי בתהליך רכישה של דירה
עומדים לרכוש דירה? רגע לפני, כדאי שתדעו על חשיבות השמאי בתהליך וכיצד תמנעו מהפסדים ומבעיות בהמשך
תהליך רכישת דירת מגורים, מעבר להיות הצעד הכלכלי והרכישה המשמעותית ביותר שרובנו עושים, הנו תהליך מורכב שמלווה בבעלי מקצוע שונים (שמאי מקרקעין מוסמך, עורך דין, מתווך, יועץ משכנתאות, מהנדס בנין, בודק קרינה וכו'). על מנת להימנע מסיבוכים מיותרים והפסדים כספיים משמעותיים בהמשך, בתהליך חיפוש הדירה כדאי לערב מתווך בעל ניסיון שעובד ומכיר את השכונה בה מעוניינים להתגורר ויסייע למצוא דירה שמותאמת לצרכים הנדרשים. לאחר מציאת הדירה המבוקשת כדאי ורצוי לערב שמאי מקרקעין.
שמאי מקרקעין הנו היחיד על פי חוק שרשאי לתת הערכת שווי לנכס ומכין דו"ח שומה שיכלול בדיקות והתייחסות במגוון של פרמטרים בהתאם לתקינה השמאית. המידע והנתונים שיכלול הדו"ח מספק מידע מקצועי חשוב שישמש בתהליך קבלת ההחלטה האם לרכוש את הנכס או שלא.
דו"ח שמאי מקצועי לקבלת תמונת הנכס המלאה
הדו"ח יכלול בדיקות מקצועיות שנערכות על ידי השמאי הכוללות, בין היתר, את הנושאים הבאים:
- בדיקה של המצב התכנוני (הכולל בדיקה של ייעודי הקרקע של החלקה שבנדון והסביבה).
- בדיקה של המצב המשפטי (נסח טאבו / אישור זכויות / בדיקה של הצמדות ככל שקיימות ורשומות / זיהוי הנכס והתאמה בין פרטי הרישום לבין המיקום בפועל).
- בדיקה של מצב הרישוי (בדיקה של היתרי בניה ותכניות בניה לרבות התאמה של תוכנית היתר הבניה המאושרת לשטחי הבניה בפועל).
- בדיקה של עסקאות השוואה של נכסים בסביבת הנכס תוך ביצוע התאמות לנכס שבנדון.
- קביעת גבולות שווי הנכס.
חשיבות השמאי בתהליך היא רבה ויכולה לחסוך כסף רב באיתור מוקדם של "פגמים" שעין לא מקצועית אינה יכולה לבחון ולדעת ולכן עורכי דין רבים ממליצים ללקוחות שלהם לקחת שמאי בטרם חתימה על חוזה רכישה כדי לקבל המלצות מקצועיות משמאי מקרקעין מוסמך.
המציאות מוכיחה – חוות דעת של שמאי עשויה לחסוך טעויות משמעותיות
להלן מספר דוגמאות ממקרים שנתקלתי במהלך עבודתי בהכנת "חוות דעת מקדימה בטרם רכישה על חוזה":
- לקוחות שהתעניינו ברכישת דירת גג בעיר מבוקשת במרכז הארץ נדהמו לגלות שלאחר בדיקה שערכתי התברר שהחדר הבנוי על הגג נבנה בחריגה משמעותית מתוכנית היתר הבניה, נעשה שימוש על ידי בעלי הדירה במפלס הגג בשטחים המהווים רכוש משותף בבניין המשמשים בפועל כמרפסת גג פתוחה – כל החריגות בניה בנכס יצרו מצג שווא לקונים ושווי הדירה בפועל הנו נמוך באופן משמעותי משווי הנכס שהוצג לקונים הכולל חריגות בניה.
- לקוח התעניין ברכישת דירת מגורים בקומת קרקע בבניין בתל אביב, מבדיקה שנערכה בהתאמה לתוכנית בניה מאושרת עולה שהיעוד המקורי של הדירה היה מחסן ולא דירה, השווי האמיתי של הנכס נגזר מהיעוד המאושר כמחסן ולא מהיעוד בפועל כמגורים – פער עצום.
- לקוח התעניין ברכישת דירה הרשומה כזכויות חכירה בפנקס הזכויות בלשכת רישום מקרקעין, מבדיקה שערכתי עולה שלא ניתן לזהות את הנכס בהתאמה בין פרטי הרישום על פי נסח רישום מקרקעין לבין מיקום הדירה בפועל, התוצאה האפשרית היא סירוב בקבלת משכנתא מגוף בנקאי וירידה בשווי הנכס בגלל ירידה בביקוש מאחר שלא כל קונה יכול לקנות דירה בהון עצמי מקסימלי.
ישנם מקרים רבים נוספים שאני וחברי השמאים נתקלו במהלך השנים ולכן אני תמיד ממליץ שלא לחסוך בעלות חוות דעת מקדימה משמאי מקרקעין מוסמך שיכולה לחסוך לכם הרבה מאוד כסף ועוגמת נפש בקבלת החלטה שגויה שנובעת מחוסר ידע מקצועי.
על הכותב – ארי גולדברג
הכותב הנו שמאי מקרקעין מקצועי ומסמך משנת 2003, בעל ידע מקצועי רב וניסיון בתחום הנדל"ן הנובע משנים רבות של מתן שרות מקצועי ואמין לגופים בנקאיים, גופים ציבוריים ומוסדיים, משרד הביטחון, הכנה של חוות דעת מקצועיות לבתי משפט, הכנת חוות דעת מקצועיות "טרום רכישה" לאנשים פרטיים ולעורכי דין.