מדוע חשובה בדיקת שמאי לפני רכישת נכס מקרקעין?
מאת: ארי גולדברג
רכישת דירה או בית היא אחת העסקאות החשובות שתבצעו בחייכם, אם לא החשובה מכולן. עסקה שמתבצעת נכון יכולה להפוך את הדירה שרכשתם לנכס שישמש אתכם נאמנה, שיניב לכם רווחים בטווח הארוך ויש בה בכדי להיטיב את המציאות הפיננסית של המשפחה כולה. אולם, רכישת דירה כרוכה בהוצאה משמעותית ובהתחייבויות לטווח ארוך וככזו יש בה גם סיכונים.
אם לפני רכישת רכב מיד שניה ב-50 אלף שקלים נהוג לבצע בדיקה במכון מקצועי ומורשה שיאשר שהוא חף מליקויים ותקלות, לפני רכישת דירה במיליון שקלים, חשוב פי כמה לבדוק מול איש מקצוע את כל ההיבטים הקשורים בנכס.
בעבודתי אני נתקל במקרים מצערים רבים, אשר היו נמנעים אילו היו הרוכשים מזמינים איש מקצוע מטעמם לבדוק את הנכס לפני החתימה על החוזה.
בדיקה מקיפה של שמאי מקרקעין מוסמך מטעמכם יוכל לוודא שהעסקה שאתם עומדים לבצע כדאית, לגלות כל מידע שמסתירים מכם ולחסוך לכם הוצאות.
אני אתן לכם מספר דוגמאות שכל אחד מאתנו נתקל בהן:
התגלתה חריגת בנייה? השפעה על שווי הנכס עלולה לגרור ירידה בזכאות למשכנתא
זוג צעיר ממרכז הארץ החליט להגשים חלום, ובכספי חסכונות של שנים וקצת עזרה מההורים חתם על חוזה לרכישת דירת גג משופצת ויפה. כשהגיעו בני הזוג לבנק למשכנתאות לבקש משכנתא על יתרת הסכום, שלח הבנק שמאי מטעמו על מנת לוודא ששווי הנכס תואם את המצוין בחוזה. לתדהמתם, מצא שמאי הבנק כי חיבור המפלס התחתון לגג מהווה חריגת בניה, משום שלא נכלל בתכנית בניה מאושרת. כתוצאה, קבע השמאי ששווי הדירה נמוך משמעותית מהמחיר בחוזה.
לא רבים יודעים, אך במרבית חוזי המכירה קיים סעיף לפיו הרוכש מצהיר שבדק את הנכס, וכי במקרה של ביטול העסקה מכל סיבה שהיא הוא מתחייב לשלם למוכר קנס בגובה 10-15% מערך הנכס הנקוב בחוזה. לפיכך, כאשר לא אושר להם מלוא המימון הנדרש מהבנק, ובהיעדר אמצעים כספיים נוספים, נאלצו בני הזוג לבטל את העסקה ולשלם למוכר את הקנס.
חצר שאינה רשומה בטאבו
במקרה אחר, אישה מבוגרת שהתאלמנה זה מכבר וילדיה עזבו את הבית, החליטה לעבור לדירת קרקע עם גינה צמודה ולהפוך אותה לגינת ירק. כשהחלו אנשי הגינון ששכרה בעבודות להכנת הגינה, פנה אליה אחד השכנים וטען כי החצר היא למעשה חצר המשותפת לבניין כולו. האישה פנתה לשמאי, וזה אישר שהחצר אינה צמודה לדירה בטאבו, שהדלת המובילה מהדירה אל החצר נוספה באופן לא חוקי ואף שהדירה הורחבה על חשבון החצר ללא היתר.
עבור רוכשת זו היה מאוחר מכדי לבטל את העסקה, וכך נקלעה למצב בו שילמה עבור דירה עם גינה ללא זכות להשתמש בגינה.
דירה ללא היתר למגורים
הנזק מחתימה נמהרת על חוזה רכישה עלול להיות קשה במיוחד כשמדובר במשפרי דיור, אשר תלויים במשכנתא בכדי לרכוש דירה יקרה במקום זו שבבעלותם.
בני זוג עם שני ילדים גילו שמשפחתם עומדת להתרחב, ולאחר חיפושים מצאו דירה מרווחת בת ארבעה חדרים ב-1.2 מיליון שקלים בלבד. הם מיהרו לחתום על חוזה הרכישה בכדי לא לפספס את ה"מציאה", מכרו את דירתם הקטנה והישנה ב-750 אלף שקלים, ופנו לבנק בבקשה ליתרת המימון.
בבדיקה שערך שמאי הבנק נמצא שהדירה, שנמצאת בבניין באזור מסחרי, מיועדת למשרדים וכלל אינה מותרת לשימוש כדירת מגורים. המשפחה נאלצה לבטל את העסקה ולחפש דירה אחרת, כשתקציבה הצטמצם ב-120 אלף שקלים עקב הקנס ששילמה למוכר.
בדיקת שמאי תגן עליכם
בדיקה מקיפה ומקצועית של שמאי מקרקעין מוסמך טרם הרכישה הייתה יכולה למנוע מקרים אלה ורבים אחרים. עלותה זניחה ביחס להוצאות ולנזקים שעלולים להיגרם לכם.
בדיקות השמאי כוללות, בין היתר:
- בדיקת המצב המשפטי של הנכס, לרבות בדיקת הזכויות בנכס.
- בדיקה והתאמה בין פרטי הרישום בנסח רישום המקרקעין לבין מיקום הדירה בתשריט הבית המשותף.
- בדיקה של המצב התכנוני: תכניות בנין עיר/ יעוד הקרקע/ זכויות והוראות הבניה.
- בדיקה והתאמה של הנכס לתכניות בניה מאושרות. חשוב במיוחד כשמדובר בבתים צמודי קרקע או בדירות בקומת מרתף, דירות גן, דירות גג או דירות שבוצעו בהן הרחבות בניה.
בנוסף, לשמאי הידע והאמצעים לוודא את כדאיות העסקה המוצעת תוך השוואה לעסקאות שהתבצעו באזור בנכסים דומים.
על כן, בבואכם לרכוש דירה או בית אל תסמכו על המזל, סימכו על בדיקה של שמאי.
האמור במאמר לעיל אינו מובא כייעוץ מקצועי או כתחליף לייעוץ מקצועי. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם איש מקצוע המתמחה בתחום בטרם רכישת נכס מקרקעין ולבחון כל מקרה לגופו. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.